В новостройках Таллинна цена за квадратный метр превысила 5000 евро: для кого строят дома

По данным передачи ERR «AK.Nädal», в новостройках Таллинна просят более 5000 евро за квадратный метр. Более дешёвая 85-метровая трёхкомнатная квартира в квартале Uus-Volta продаётся за 460 000 евро, этажом выше — уже почти за полмиллиона. Парковочное место добавляет 25 000, кладовая — 8000 евро. В первой высотке Каламая летом продана самая дорогая квартира Эстонии: целый этаж в 340 квадратных метров с почти таким же большим балконом ушёл почти за четыре миллиона евро. Аналитик по недвижимости Тынис Тоомпарк говорит, что сделки с жильём дороже миллиона евро — исключение, но случаются каждый месяц. Около 70 процентов квартир в застройке — двух- и трёхкомнатные.

Директор по развитию Endover Уку Тинт говорит, что в этом году у них самый большой оборот продаж среди таллинских застройщиков, хотя запас непроданных квартир тоже вырос. Клиент Endover — тот, кто меняет дом: у него уже есть жильё, и он переезжает в более новый, лучший район. По словам Тинта, человеку со средней зарплатой, у которого нет жилья на продажу, нужно искать семейную квартиру в Мустамяэ или Ласнамяэ либо в полях за чертой Таллинна, где появляются более дешёвые квартиры. По эмпирическому правилу гендиректора и владельца Reterra Рейго Рандметса, на поле в Рае получаешь на одну комнату больше, чем на Hipodroom. На Hipodroom планируется около 1000 квартир, детский сад и деловой квартал.

Ожидания покупателей изменились. По словам Рандметса, квартиры сейчас покупают скорее для проживания, чем для сдачи в аренду, и на выбор всё больше влияет окружение: машины отправляют под землю или подальше от домов. Тинт добавляет, что клиент стал очень осведомлённым и ищет качество, например хороший микроклимат в плане влажности и воздухообмена, а также зелёную среду и близость спортзала. Город хочет видеть в новых кварталах семьи с детьми и требует квартир разного размера, а для снижения стоимости строительства разрешает меньше дорогих парковочных мест. По словам руководителя службы департамента градостроительного планирования Таллинна Кристи Гришакова, большие квартиры часто продают как предмет роскоши по более высоким ценам. В итоге цену дома определяет застройщик.

Тоомпарк говорит, что картина не такая мрачная, как кажется при просмотре объявлений. Зарплаты в последнее время росли быстрее цен на квартиры. По его расчётам, цена двухкомнатной квартиры в Мустамяэ или Хааберсти в средних зарплатах примерно такая же, как десять лет назад: ощущение слишком высоких цен на рынке есть, но цифры его не подтверждают.

Тем временем банковские здания в центре Таллинна ищут новое назначение. SEB переносит головной офис поближе к порту, новый офис LHV строится рядом со старым, а Swedbank переехал с улицы Лийвалайа в Arteri. Застройщики интересуются, не могут ли там, где выдавали ипотеку, когда-нибудь быть дома. По словам Гришакова, по зданию SEB активной процедуры пока нет, и это настолько особое здание, что адаптация под жильё была бы интересной. Здание Swedbank из-за шума одно из самых сложных. Плюс — рядом школы и общественный транспорт, но так как район был зоной рабочих мест, принести туда жилую атмосферу и зелень будет непросто.

Неудобный вопрос — хватит ли в будущем жителей на все эти дома. Гришаков отмечает, что население Таллинна и Эстонии больше существенно не растёт, а новые поколения не рожают детей прежними темпами, поэтому стоит спрашивать, для кого и сколько домов строят.

По данным коммерческого регистра, оборот Endover OÜ в 2025 году составил 14,3 млн евро, прибыль — 9,8 млн (в 2024 году — 2,8 млн), сотрудников — 25. Оборот Reterra Estate OÜ — 21,6 млн, прибыль — 2,6 млн (в 2024 году — 9,5 млн), сотрудников — 16. Девелоперское подразделение группы Merko OÜ Merko Kodud, основанное в 2023 году, получило 4,3 млн евро прибыли при обороте 33,1 млн евро. Собственный оборот Hepsor AS в 2025 году составил 91 тыс. евро (в 2024 году — 38,4 млн) при убытке 979 тыс. евро, у Arco Vara AS оборот 1,4 млн, прибыль 2,0 млн евро. Показатели Hepsor и Arco Vara — это показатели материнских компаний, а значительная часть девелоперской деятельности находится в проектных компаниях, поэтому напрямую сравнивать застройщиков по ним нельзя.