Покупатели жилья всё чаще предъявляют претензии продавцам, а составлять их помогает ИИ

В разговорах с ERR эксперты по недвижимости говорят, что покупатели жилья после сделки предъявляют продавцам претензии чаще, чем раньше. Причин две: люди лучше знают свои права, а для составления претензии больше не нужно сразу идти к юристу — помогает ИИ. Юрист и член правления агентства недвижимости Uus Maa Карлис Колк говорит, что в отдельных случаях требования могут даже превышать цену покупки.

По словам Колка, типичные проблемы — неудобства от соседей, например плохая звукоизоляция и шум, и строительные дефекты: просадки, недостаточная гидроизоляция и домовой гриб, частый в старых деревянных домах. С плесенью сложнее: часто невозможно доказать, когда она появилась и была ли уже на момент продажи.

По словам руководителя Ehituskaitse Büroo Марко Сулца, плесень встречается и в новостройках, но не всегда по вине строителя. Если в конце двухлетнего гарантийного срока плесень найдена на стыках стен и пола, причина нередко в эксплуатации, например в отключённой ради экономии электричества вентиляции или тёплом поле. Такая проблема, по словам Сулца, не ответственность застройщика или строителя.

Самым сложным Сулц считает отремонтированную квартиру в неотремонтированном доме, потому что технические решения могут не подходить, например вентиляция подключена не к той шахте. На втором месте по частоте — дома, которые десятилетиями ремонтировали поэтапно без документации. Самые дорогие проблемы связаны с санузлами: красивая ванная может скрывать недостаточную гидроизоляцию или несбалансированные отопление и вентиляцию.

По словам Колка, продавец отвечает и за недостатки, о которых не знал, но в договор купли-продажи можно внести особое соглашение, что продавец за неизвестные недостатки не отвечает; покупатели с этим соглашаются не всегда. Чтобы избежать споров, нотариусы и юрист советуют записывать все известные недостатки, в том числе шумного соседа, отношения членов товарищества собственников или близкую железную дорогу. Можно также заказать экспертизу перед покупкой, фиксирующую состояние здания.

Закон не ограничивает размер требования. По словам Колка, грибок, найденный в деревянном доме, из-за которого здание придётся снести и построить заново, может привести к требованию, достигающему цены покупки или превышающему её. Суд оценивает требование по принципу разумности и может его уменьшить. Злонамеренный поиск скрытых недостатков ради возврата части цены, по словам Колка и Сулца, встречается редко: при выборе дома покупатели эмоциональны, и технические недостатки легко остаются незамеченными. Колк обычно не советует идти в суд, так как это дорого и может длиться годами, и по возможности ищет внесудебное решение.

По данным коммерческого регистра, оборот OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa в 2025 году составил 4,1 млн евро, прибыль — 567 тыс. евро, число сотрудников — 17.