Korteriostjate nõuded müüjatele sagenevad: tehisaru aitab vaidlusi koostada

ERR-i vestluses kinnisvaraekspertidega selgub, et koduostjad esitavad pärast tehingut müüja vastu nõudeid varasemast sagedamini. Põhjuseid on kaks: inimesed teavad oma õigusi paremini ning nõuete koostamiseks ei pea enam kohe juristi poole pöörduma, sest abiks on tehisaru. Uus Maa kinnisvarabüroo jurist ja juhatuse liige Karlis Kolk ütleb, et nõuded võivad mõnel juhul ostuhinda isegi ületada.

Tüüpilisemad probleemid on Kolgi sõnul naabrite tekitatud ebamugavused, näiteks läbikostvad seinad ja liigne müra, ning ehitusvead: vajumised, puudulik hüdroisolatsioon ja vanemates puumajades sage majavamm. Hallitus on varjatud puuduste mõttes keerulisem, sest sageli ei saa tõendada, millal see tekkis ja kas see oli olemas juba müügihetkel.

Ehituskaitse Büroo juhi Marko Sultsi hinnangul tuleb hallitust ette ka uusarendustes, aga mitte alati ehitaja süül. Kui kahe aasta pikkuse garantiiperioodi lõpus leitakse seinte ja põranda liidetel hallitust, on põhjuseks sageli kasutus, näiteks elektri kokkuhoiuks välja lülitatud ventilatsioon või põrandaküte. Selline probleem ei ole Sultsi sõnul arendaja ega ehitaja vastutus.

Kõige keerulisemaks peab Sults renoveeritud korterit, mis asub renoveerimata majas, sest tehnilised lahendused ei pruugi seal sobida, näiteks on ventilatsioon ühendatud vale šahti. Sagedusel teisel kohal on majad, mida on kümnete aastate jooksul etapiviisiliselt renoveeritud ilma dokumentatsiooni koostamata. Kõige kallimad probleemid on seotud sanitaarruumidega: ilus vannituba võib varjata puudulikku hüdroisolatsiooni või tasakaalust väljas kütte- ja ventilatsioonisüsteemi.

Kolgi sõnul vastutab müüja ka nende puuduste eest, millest ta teadlik ei ole, kuid ostu-müügilepingusse saab kirja panna erikokkuleppe, mille järgi müüja teadmata puuduste eest ei vastuta. Ostjad sellega alati nõus ei ole. Vaidluste vältimiseks soovitavad notarid ja jurist kirja panna kõik teadaolevad puudused, sealhulgas näiteks lärmakas naaber, korteriühistu liikmete omavahelised suhted või lähedal asuv raudtee. Võimalik on lasta teha ka ostueelne ekspertiis, mis fikseerib hoone seisukorra.

Seaduses nõude suurusele piiri ei ole. Kolgi sõnul võib puumajas avastatud vamm, mis tähendab hoone lammutamist ja uue ehitamist, tuua kaasa nõude, mis ulatub ostuhinnani või ületab selle. Kohus hindab nõuet mõistlikkuse põhimõttel ja võib seda vähendada. Pahatahtlikku varjatud puuduste otsimist osa hinna tagasisaamiseks tuleb Kolgi ja Sultsi sõnul harva ette, sest ostjad on kodu valides emotsionaalsed ja tehniline seisukord jääb kergesti märkamata. Kolk ei soovita enamasti kohtusse minna, sest see on kulukas ja võib kesta aastaid, ning otsib võimaluse korral kohtuvälist lahendust.

Äriregistri andmetel oli OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa käive 2025. aastal 4,1 miljonit eurot, kasum 567 000 eurot ja töötajaid 17.